Федеральным законом от 14 июля 2022 года № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 сентября 2022 года статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации дополняется следующими положениями. Собственники жилья не имеют права совершать следующие действия Выбор доли в праве собственности на жилое помещение возникает, и собственник доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, приводящие к разделу такой доли в праве общей долевой собственности, если В результате этих действий собственник доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, которые приведут к разделу такой доли в праве общей долевой собственности.
Сделки, совершенные с нарушением этих правил, являются недействительными.
В то же время закон предусматривает, что, как и в случае с приватизацией жилья, эти правила не применяются, если право совместной собственности на жилье возникает в силу закона в результате наследования по любым основаниям.
Исключение составляет Федеральный закон № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года. 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в случае оформления долей детей в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала. В этом случае закон не запрещает выделять небольшие доли.
Микродоли под запретом: как новый закон повлияет на рынок жилья
С 1 сентября 2022 года в России будет запрещено делить квартиру или дом на участки площадью менее шести квадратных метров. Как это отразится на рынке долей и комнат? Кто пострадает — инвесторы или те, кто купил доли для регистрации?
Игорь Аболемов, генеральный директор Бюро недвижимости Doli. ru, помог «Циан.Журналу» разобраться в этом вопросе. Что изменится с 1 сентября 2022 года: в Федеральный жилищный кодекс РФ будут внесены изменения — новые правила раздела долевой собственности на жилье. Под запрет попадут все сделки с недвижимостью, в результате которых доля составит менее 6 кв. м от общей площади дома. Если сделка нарушает это правило, она признается недействительной. Единственным исключением является появление таких долей в результате наследования или приватизации дома, когда доли распределяются после использования маткапитала.
Соответствующий закон был официально утвержден 14 июля 2022 года. Поправки вносятся в статью 30 Закона о жилищном фонде. Совместные собственники не вправе совершать действия, влекущие раздел их доли в праве общей собственности, если в результате этих действий площадь жилого помещения соответствует доле каждого СО. — Это определяется по аналогии с собственниками.
«Раньше можно было владеть квартирой или долей и продать ее часть. На практике были и 1/100, и 1/1000, и они отчуждались», — объясняет Игорь Аболемов. — По новым правилам запрещено разбивать дом на микродоли, то есть на участки общей площадью менее 6 квадратных метров. При этом, поясняет эксперт, новое законодательство не будет иметь обратной силы. Это означает, что существующие микроволновки можно будет продолжать продавать, передавать по наследству и покупать. Кто пострадает от новых правил? Хорошая новость заключается в том, что инвесторы не пострадают от новых правил, поскольку ранее они не приобретали менее четверти доли в квартире, говорит Игорь Аболемов. Четверть квартиры обычно превышает шесть квадратных метров. Пострадают покупатели, которые приобрели мкрн для прописки в более крупных городах. Такой способ стать легальным жителем популярен в Санкт-Петербурге и Москве. Люди из других регионов приезжают в крупные города, снимают квартиры и покупают микроны. После регистрации в нем дети легально ходят в школу и ближайший к дому детский сад, родители имеют право взять ипотеку, получить субсидии на улучшение жилищных условий как жители города или воспользоваться другими возможностями, которые предоставляет регион.
Однако перемены не молниеносны. Право пользования долями закреплено другим федеральным законом — № 376-ФЗ от 27 декабря 2014 года. 376-ФЗ от 27 декабря 2014 года. С 1 сентября размер долей с возможностью фактического проживания в квартире и, соответственно, с возможностью регистрации по месту жительства или пребывания остается неизменным. Это определяется местными властями. Например, в Санкт-Петербурге в настоящее время можно зарегистрироваться в Москве с долей не менее 3 кв. м, а в Москве — с долей не менее 2 кв. м. Будут ли дорожать доли? Пока на рынке в том виде, в котором он существовал до 1 сентября 2022 года, остаются небольшие доли, цены будут оставаться прежними, комментирует Игорь Аболемов. Однако со временем старые акции площадью 3, 4 и 5 кв. м будут дорожать все меньше. Новость возникает с 6 кв. м — стоимость именной акции возрастает вдвое. И если такой пакет можно приобрести за 300 000 рублей, то шестиметровый пакет обойдется в 500-600 тысяч рублей. Эксперты агентства недвижимости Doli. ru советуют тем, кто пытается купить «Микродолю», отложить этот вопрос и поспешно отложить свое решение. Микродоля может быть не заселена. Акции приобретаются пожизненно. Однако проблема Микродоли в том, что суды имеют право отказать в заселении в такой дом. Одно дело — квартира, которая определяет порядок пользования помещением, уступит небольшую, но отдельную комнату, даже другое — доля менее 2 кв. м. Обычно суд принимает решение не препятствовать собственнику жилого помещения в его иске», — говорит он в беседе с IG
Если доля превышает два квадратных метра, суд обязывает вас, как правило, не препятствовать другим участникам общей собственности пользоваться вашим жильем. （Возможен переезд в минимальную долю (согласно новому регламенту, 6 кв. м), но суд будет на стороне заявителя, если общий собственник не пустит вас. Определить порядок пользования комнатой в такой минимальной доле нецелесообразно — это не комната: ее нельзя запереть, оставить там ценные вещи. Нецелесообразно покупать доли без указания порядка пользования, что Игорь Аболемов покупает вживую. В этом случае абсолютно каждая комната в квартире является общим пространством и очень раздражает в повседневной жизни. ‘Выгоднее купить очень перспективную комнату в коммунальной квартире или долю в квартире для личного проживания и установки. Это фактически студии. Обязательным условием является то, что перепланировка должна быть не только узаконена, но и пройти через всех собственников квартиры в соответствии с законом.
Такие студии популярны в Санкт-Петербурге и Москве. По сути, это многокомнатные квартиры с санузлом и кухней в каждой комнате. Однако согласовать и узаконить такую перепланировку может быть очень сложно. Проверьте документацию перед покупкой или наймите профессионала. В противном случае владелец рискует. Они обязаны восстановить планировку до первоначального состояния или продать всю квартиру с аукциона. Переделка в другое жилье с выкупом доли на рынке — выгодный бизнес. Доли стоят гораздо дешевле комнат и дешевле студий. Однако на этом пути есть много ловушек. Без соглашения с совладельцем процесс может затянуться на годы.
Поэтому Игорь Аболемов советует вкладывать деньги только в доли в определенном порядке пользования. В этом случае комнаты можно сдавать в аренду. В долгосрочной перспективе можно выкупить все помещение.
Спрос на аренду комнат в Санкт-Петербурге неуклонно растет. В июне 2022 года он был на 29,2 % выше, чем в июне 2021 года, и более чем в три раза выше, чем в июне 2020 года. Треть за год. Средняя стоимость комнаты в городе составила 3,14 млн рублей в июле 2022 года. Самая экономичная комната в северной столице стоит 115 млн рублей, самая дорогая 1, 3 млн рублей. По данным «doli.ru»
При выборе таких непостоянных активов, как комнаты и акции, эксперты советуют обращаться к специалистам. Они следят за изменениями на рынке и в законодательстве, имеют большой опыт работы с подобными объектами и могут помочь покупателям выбрать именно то, что им нужно.