Тайные и явные проблемы новостроек. Что скрывают строители

В исключительных случаях дольщик может отказаться от договора долевого участия и потребовать возврата денег, если недостатки не могут быть устранены в указанный срок или являются очень существенными.

— Предполагается, что подрядчик добровольно удовлетворит требование, заявленное акционером. Однако на практике это происходит не всегда. В таких случаях дольщику следует обратиться к подрядчику с письменным требованием, — говорит Владислав Варшавский. — Если заявленное требование не удовлетворяется, следует обратиться в суд в порядке искового производства. В этом случае суд должен быть готов запросить экспертизу и выявить все недостатки построенной и переданной дольщику квартиры».

Юрист напоминает, что новый жилец может предъявить претензию в течение гарантийного срока. Это не может быть в течение пяти лет с момента передачи ему квартиры. Если подрядчик не устранит проблему, он должен будет заплатить штраф в размере 1 % от договорной стоимости за каждый день просрочки удовлетворения требования дольщика.

Ищем скрытые недостатки квартиры в новостройке

При покупке и заселении новостройки покупатель может не предъявлять никаких требований к подрядчику. Однако спустя месяцы или годы могут обнаружиться скрытые дефекты, которые значительно ухудшают условия проживания в квартире. Какие действия следует предпринять в таких случаях?

Что говорит закон?

Если дефекты возникли во время строительства по вине производителя, строительная компания обязана устранить их в течение гарантийного срока, если строительство велось в соответствии с законом № 214-ФЗ. 214-ФЗ.

Перед передачей квартиры покупателю производитель предлагает осмотреть квартиру и подписать расписку (см. «Как получить квартиру от производителя»). Если при осмотре вы не обнаружите всех дефектов, допущенных производителем, в большинстве случаев устранять их будете вы. Если дефекты обнаружены в квартирах через несколько месяцев после передачи квартир в частную собственность, и вы убеждены, что их появление связано с низким качеством работ производителя при строительстве здания, подрядчик должен устранить их предварительно. Если строительные дефекты обнаруживаются только через несколько лет, подрядчик в этом случае может ссылаться на то, что они появились в результате неправильной эксплуатации квартиры и проблема должна быть устранена. Чтобы избежать этого, стоит нанять независимого эксперта, который сможет установить точную причину дефектов и размер ущерба, а также сообщить вам стоимость ремонта.

Согласно закону № 214-ФЗ, на новостройки, построенные в соответствии с этим законом, распространяется пятилетний гарантийный срок. Если квартира была приобретена с использованием жилищной программы другого производителя, то, согласно письму N 7-ВС-368/13 от 30 января 2013 года, Верховный суд РФ приравнял все к договору капитального ремонта. На них также распространяется действие закона № 214-ФЗ.

Доказательства по делу.

Если есть сомнения в допущенных ошибках, рекомендуется обратиться в строительную организацию, осуществляющую технический надзор. По окончании осмотра квартиры представитель агентства составляет список дефектов. В нем перечисляются все дефекты, обнаруженные в квартире. Только после этого можно писать претензию производителю. Следующий шаг — отправка заказного письма с претензией и перечнем дефектов в компанию, изготовившую нижний дом. Также, при необходимости, вы можете обратиться в офис производителя и написать претензию там.

Последний пункт можно считать полезным, когда до истечения гарантийного срока остается совсем немного времени, а дефект только обнаружен, и вы начали устранять его самостоятельно.

Если работы были завершены, но устранить дефект не удалось, вы можете подать иск о возврате денег, уплаченных за квартиру. Однако, согласно статье 557 Гражданского кодекса РФ, покупатель уже не может требовать замены квартиры.

Если подрядчик отказывается устранять дефект, ссылаясь на то, что работы выполнял наниматель, следует напомнить ему о статье 7 214-ФЗ. Эта статья предусматривает, что подрядчик передает объект дольщику, а не исполнителю. В статье также говорится, что качество передаваемого предмета должно соответствовать условиям и требованиям договора, нормативной документации и проекта. Иными словами, ответственность перед покупателем несет мастер проекта, а не подрядчик.

Послепоставочная гарантия производителя.

Если жилье приобретается в уже встроенном здании, гарантийные обязательства по 214-ФЗ на эту сделку больше не распространяются. Данный закон применяется к новостройкам вместо зданий, находящихся в эксплуатации с момента получения разрешения на строительство. Права покупателей готового магазина защищены статьей 29 Закона «О защите прав потребителей».

Следовательно, оптимальным вариантом является устранение недостатков в течение гарантийного срока. Поэтому при приемке приобретенной квартиры следует внимательно и детально рассмотреть все мелочи.

Приемка квартиры: о чем нужно помнить, чтобы избежать подвохов?

Скрытые дефекты при приемке квартиры от производителя или подвохи обнаружатся через некоторое время. В случае с некачественным жильем существуют способы решения проблем производителя, — утверждают эксперты по недвижимости

Как принимать квартиру от застройщика — новостройки с дефектами

Приемка квартиры от производителя — это долгожданный момент, но в то же время очень важный процесс, который в дальнейшем влияет на качество жизни.

Марсель Ахметшин, генеральный директор бюро недвижимости «Хоумвей», юрист, отметил несколько распространенных недостатков от производителей

Почему новостройки часто передаются с браком?

Марина Кудашова, заместитель директора АНО «Стандарт Эксперт», рассказала, что с каждым годом количество дефектов, связанных с новыми квартирами от производителей, увеличивается.

Эксперт отметила, что, по ее мнению, причинами этого являются:

1. производители торопятся со сроками сдачи, чтобы избежать санкций за просрочку и как можно быстрее получить деньги с покупателей; 2. количество дефектов увеличивается и

2. низкая квалификация производителя для реального осуществления строительства. Технический персонал работает хорошо и в большинстве случаев обладает большим опытом и знаниями. Однако в большинстве случаев строители не имеют необходимой подготовки.

3. слабая работа технических надзоров. Коррупционных схем по-прежнему много, а надзорные органы часто закрывают глаза на очевидные дефекты в строящихся домах.

4. возможно, дом еще не сдан, но уже появилось множество объявлений от юристов, предлагающих свои услуги в письменном групповом конвейере против производителей. Вместо того чтобы вести переговоры, эти юристы сразу же отправляют жильцов в суд, эмоционально настраивая их на будущие споры.

5. сопротивление производителей переговорам с арендаторами. В стоимость жилья входит риск компенсации за уже испорченные помещения. Важно, чтобы подрядчики сдали объект быстрее, даже если это будет связано с будущими судебными издержками.

6. самое главное для подрядчика — подписать все закрывающие документы (акты приемки в государственных органах). Дальнейшая судьба многоквартирного дома его не особо волнует — всеми будущими проблемами, скорее всего, займется управляющая компания. Обнаружив тайный дефект в квартире, владелец квартиры знает, что делать в такой ситуации, и обращается в управляющую компанию.

Как правильно принимать квартиру от застройщика

Основываясь на более чем десятилетнем опыте работы в этой сфере, Марина Кудашова предлагает владельцам недвижимости принимать свои квартиры с участием независимых экспертов. Уже сейчас понятно, что еще на этапе подписания акта приема-передачи квартиры собственник уже понимает, какие недостатки могут быть выявлены в помещении.

Недостатки могут быть явными и скрытыми. Например, к явным недостаткам относятся кривые стены, полы и оконные щели. К скрытым недостаткам можно отнести, например, отсутствие вентиляционных труб.

«Когда вентиляционная решетка была установлена на стене, она была фактически декоративной, хотя на самом деле так и было. За этой решеткой не было вентиляционного короба. В результате в квартире появилась плесень и грибок в нарушение технологии изготовления», — говорит Марина Кудашова.

Эксперт по приемке квартиры — как выбрать?

В наши дни молодые жители при приемке квартир от производителей предпочитают прибегать к помощи третьих лиц. Это позволяет им напрямую реагировать на проблемы и устранять их.

Однако не все юристы могут оказать адекватную помощь. Если явные дефекты жильцы и юристы могут выявить самостоятельно, то скрытые дефекты почти всегда можно обнаружить только в присутствии профессионального строителя. Поэтому следует внимательно относиться к квалификации юристов и экспертов, которые предлагают свои услуги в качестве специалистов, — поясняет Марина Кудашова.

Хороший юрист может дать развернутую консультацию по всем вопросам собственника жилья, подготовить досудебные претензии к застройщику, проконтролировать ход приемки квартиры и поспособствовать мирному разрешению споров с застройщиком.

Однако сюрвейер/приемщик должен быть строителем, имеющим соответствующую подготовку, профессиональный опыт и полномочия на проведение сюрвея. Данный эксперт должен быть объективным, а его выводы должны быть аргументированы. Необходимо понимать, что это не просто осмотр. Все действия эксперта должны быть направлены на выявление недостатков объекта в соответствии с ГОСТ и СП.

Как проводится приемка квартир от застройщика

Доктор юридических наук Оксана Васильева, доцент факультета правового регулирования хозяйственной деятельности Экономического университета при Правительстве РФ, рекомендует при первом посещении новостройки пригласить мастера-реципиента, который сможет судить экспертным взглядом. Оценить состояние ремонта и заполнить дефектную ведомость с перечислением всех недочетов.

Эта декларация составляется в двух экземплярах, и, возможно, составитель уже подготовил бланк. Все недостатки должны быть указаны со ссылкой на условия договора. Кроме того, необходимо попросить представителя производителя подписать дефектную ведомость и установить срок устранения недостатков.

Если подрядчик не устраняет дефекты, подготовьте письменную претензию с указанием требований по устранению дефектов и направьте ее подрядчику. Обязательно укажите срок, в течение которого все дефекты должны быть устранены.

Часто подрядчики предлагают принять квартиру с дефектами, говорит Оксана Васильева. В таких случаях есть три варианта развития событий: один из них — требование к производителю бесплатно устранить дефекты в разумный срок, соответствующее уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение дефектов.

Судебная практика по некачественным новостройкам и жильем с дефектами

Марина Кудашова отмечает, что судебные разбирательства по новым, некачественным зданиям могут длиться долго. После того как суд получает дело, первое заседание назначается примерно на месяц, затем проходит еще несколько судебных заседаний, между которыми делается перерыв примерно на месяц.

Скорее всего, суд заплатит за назначение судебной строительной экспертизы и попросит ее провести. Такая экспертиза продлится не менее двух месяцев.

В большинстве случаев суд рассматривает возможность выплаты арендатору компенсации за дефекты. Затем следует этап обжалования решения, который добавляет еще как минимум три месяца к общему сроку. Если решение суда не обжалуется, владелец дома обращается к судебному приставу-исполнителю, который помогает взыскать компенсацию.

Не всегда есть смысл доводить дело до суда. Если в рамках предварительного решения возможно мировое соглашение и взыскание с подрядчика, то целесообразно им воспользоваться. Однако в любом случае необходимо составить соответствующую претензию и направить ее производителю, — консультирует по вопросам дефектов Оксана Васильева. — Судебная практика показывает, что они часто прибегают к снижению цены на CDA и взыскивают с производителя сумму, эквивалентную затратам на изготовление и восстановление. Иногда — к компенсации морального вреда».

Скрытые дефекты, злые соседи: как тюменцам избежать этих проблем при покупке квартиры — советы бывалых

Покупка квартиры требует более тщательного подхода, если новые предметы гардероба могут быть приобретены импульсивно. Однако даже для тех, кто впервые сталкивается с рынком жилья, выбор квартиры может показаться обескураживающим проектом.

Как купить квадратные метры в новостройке, чтобы кот попал в мешок? Как уберечься от скрытых дефектов? Что будет, если я решу переехать во вторичку? Мы общались с профессионалами в сфере недвижимости и тюменцами, которые сами купили жилье.

Покупаем квартиру в новостройке. На что обратить внимание?

В настоящее время в Тюмени насчитывается более 80 новостроек, у которых есть свои преимущества и недостатки. Эксперт по недвижимости Алексей Байдара рекомендует при выборе квартиры в первую очередь обращать внимание на свои потребности, учитывая изменения в составе семьи и перспективы квартиры.

Зачастую многие люди, покупая свое первое жилье, оценивают только свои сегодняшние потребности. Например, они покупают спальную квартиру для перспектив своих детей, но не учитывают близость к детским садам и школам. В погоне за дешевыми квадратными метрами недооценивают важность удобной транспортной инфраструктуры. С другой стороны, некоторые покупатели изучают карты государственных земель, чтобы понять, что будет построено рядом с их домом в будущем, — говорит эксперт одного из федеральных агентств недвижимости. — Планировка также важна, и чтобы понять, насколько комфортно вам будет жить в квартире, нужно сразу проанализировать ее по функциональным зонам, чтобы потом не жалеть о том, что «стены не в том месте».

Жанат Абышев, брокер крупного агентства недвижимости, обращает внимание на ряд принципиальных моментов при выборе квартиры в новом строящемся жилом доме.

При выборе квартиры в новостройке необходимо изучить проектную документацию и обратить особое внимание на сроки сдачи и динамику строительства. Это можно сделать на сайте производителя или у ворот единой информационной системы ЖКХ. Если дом еще строится, стоит съездить и посмотреть его, ведь иллюстрации не смогут заменить самостоятельный осмотр объекта. Заодно вы сможете оценить наличие и качество инфраструктуры и транспортную доступность района», — говорит эксперт.

Также не стоит торопиться с регистрацией сделки или заранее оговаривать все параметры вашего будущего дома. Выбирайте площадь, этаж, квадратные метры и четко понимайте, какой бюджет на приобретение жилплощади вам необходим.

Скрытые дефекты новостроек: всё, что о них нужно знать

После выделения нового помещения подрядчик пригласит владельца для осмотра квартиры и последующего подписания акта приема-передачи. К этому следует отнестись максимально ответственно. Однако недостатки новой квартиры могут быть замечены не сразу.

Мы с мужем собираемся завершить ремонт в нашей новой квартире, и некоторые недостатки жилого пространства стали заметны только во время ремонта. Конечно, это и наша ошибка. Когда мы будем готовы купить квартиру в новостройке (а я призываю всех сделать это уже сейчас), я обязательно присоединюсь к жильцам дома, нашему главврачу, в чате подъезда. Я вижу, какие вопросы они там обсуждают, я разговариваю с жильцами и узнаю, что им не нравится.

Всегда общайтесь с будущими соседями. Например, я заметил, что в доме очень хорошая слышимость (это подтвердилось во время ремонта), и решил сделать дополнительную звукоизоляцию. Прежде чем покупать квартиру, желательно снять жилье в доме, который вы рассматриваете. Так вы точно поймете, каково качество воды (в моем доме жалобы на нее постоянные), какова шумоизоляция, какой ЖК присутствует, не перекрывает ли он существующие минусы»

Хорошо. Как правильно действовать при обнаружении скрытых дефектов?

«99% дефектов можно выявить на этапе, когда производитель принимает квартиру. Нужно быть максимально внимательным. В первую очередь осмотрите окна и двери. Они должны быть хорошо закрыты, а не расслаблены и, самое главное, соответствовать ГОСТу. Убедитесь, что каждое окно открыто и закрыто, и проверьте приток воздуха. Обязательно проверьте работу вентиляции, розетки и выключатели. Проверьте, нет ли больших отклонений в стенах (простые оштукатуренные стены) менее 3 миллиметров на метр) и выступающих под штукатуркой кабелей. На стенах не должно быть следов плесени или жидких пятен, то же самое касается и пола», — говорит Алексей Байдала. — Если гарантия производителя еще не истекла, вызовите представителя компании для осмотра.

Все обнаруженные дефекты должны быть занесены в инспекционный лист, подтверждены фотографиями или видеозаписью. Убедитесь, что представитель производителя подписал список дефектов. Обязательно оговорите условия исключения недостатков.

‘Квартиры от производителя имеют такую же гарантию, как и любой другой товар’. Она действует в течение пяти лет с момента подписания акта приема-передачи. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия и ответственность производителя. Если в процессе эксплуатации квартиры вы обнаружите дефект, будет сложно доказать, что он возник не по вашей вине. В таких случаях гарантия на дефекты в новостройке не распространяется», — предупреждает Жанат Абышев.

В то же время, если через некоторое время после заселения вы обнаружите, например, что внутренняя стена намокла во время дождя, стена прогнулась или стена промерзла, вы вправе потребовать от производителя устранить дефект, подав иск в суд.

Можно потребовать от подрядчика компенсацию за стоимость отделочных работ и материалов. Однако может случиться и так, что здание треснет из-за того, что владелец квартиры просверлил отверстие в несущей стене. В этом случае подрядчик не несет ответственности, а убытки следует взыскать с соседа, нарушившего правила». Эксперт сказал.

Если вы можете себе это позволить, пригласите независимого эксперта для осмотра квартиры перед подписанием акта сдачи-приемки. Он сможет найти и указать вам на все имеющиеся дефекты (если таковые имеются).

Выбираем квартиру на вторичном рынке — какие есть подводные камни

Выбор квартиры на вторичном рынке имеет свои нюансы. Помните. Каким бы привлекательным ни выглядело выбранное жилье, всегда важно учитывать все возможные риски, говорит Занат Абишев.

Он также не советует использовать стандартные договоры купли-продажи. Их следует составлять самостоятельно (если вы знаете, как это правильно сделать) или обратиться к квалифицированному ученому.

Вы должны взять на себя как можно больше ответственности за оформление документов, связанных с владением недвижимостью. Лучше не использовать стандартную форму договора, скачанную с первого попавшегося сайта.

Как определить скрытые дефекты в новостройках

Покупка квартиры в новостройке — серьезный шаг, на который многие решаются на протяжении длительного времени. Однако на этапе покупки квартиры у застройщика важно понимать потенциальные риски, которые могут быть связаны со скрытыми дефектами или структурными повреждениями. Как правило, их локализация влияет не только на качество самой квартиры и уровень комфорта проживания в ней, но и на общую плавность жилья.

Дефекты в новых зданиях встречаются очень часто. В большинстве случаев они зависят от множества факторов, включая качество строительства, используемые материалы и уровень контроля над строительством. Статистические исследования показывают, что проблемы с новостройками — не редкость. По разным данным, от 10 до 30 % нового жилья имеют скрытые повреждения разной степени тяжести.

Классификация основных дефектов

Дефекты в квартирах новостроек сортируются по ряду признаков, определяющих их особенность

Дефекты в новостройках — довольно распространенная проблема, которая может серьезно повлиять на долговечность, эксплуатационные характеристики и стоимость нового объекта. Важно знать о потенциальных рисках и принимать меры по обнаружению и устранению скрытых дефектов.

Определение скрытых повреждений

В большинстве случаев основные проблемы, связанные с эксплуатацией новостроек для арендаторов, касаются отделки квартиры и работы коммуникационных систем здания. При получении недвижимости жильцы сами могут обнаружить некоторые повреждения. Однако сразу обнаружить скрытые повреждения без профессионального осмотра практически невозможно. Для этого необходимо провести профессиональную проверку новостроек на наличие дефектов.

Проведение такой экспертизы необходимо по следующим причинам

Кроме того, плоскостные исследования предполагают формирование документированных данных о выявленных дефектах. Экспертное заключение служит официальным документом, подтверждающим наличие и степень тяжести повреждений. Он может быть использован в качестве доказательства при предъявлении претензий к производителю или представлении иска в суде.

Дефектовка квартиры в новостройке осуществляется при комплексном подходе к процессу экспертизы. Речь идет о проведении ряда последовательных этапов, направленных на формирование экспертизы. К ним относятся