Какие проблемы и риски следует учитывать при покупке квартиры в доме с реновацией? На что обратить внимание при выборе квартиры в таком доме?
Ответы юристов (1)
Рынок квартир с ремонтом может иметь следующие проблемы и опасности: 1. Неопределенность в отношении сроков реализации проектов по ремонту. Это может привести к задержкам, страданиям и потере выгоды для покупателей. 2. ограниченное право собственности на отремонтированное помещение в процессе реконструкции. 3. вероятность возникновения проблем, связанных с выбором нового жилья, предлагаемого в рамках реконструкции, например, нежелательное местоположение или неприемлемые условия. 4. риски, связанные с переездом в новое жилье, включая вопросы, связанные с продолжительностью отсутствия жилья и качеством ремонта. 5. потеря старых соседей и нарушение существующей социальной среды. 6. вероятность потери информации и документации в старом жилище во время переезда. 7. вероятность незаконного захвата имущества при реализации проектов реновации.
Кроме того, покупателям следует обратить внимание на следующие вопросы. — порядок и условия реализации проекта реновации — гарантии и условия переезда в новое жилье — общение с производителем и принцип — правила и порядок регистрации права собственности на новое жилье.
Ответы не являются юридической консультацией и не могут служить основанием для принятия решений. Для получения точной информации и консультации необходимо обратиться к компетентному специалисту или юристу, специализирующемуся в области недвижимости и права в Российской Федерации.
Для решения этого вопроса могут потребоваться следующие документы. — документы, подтверждающие право собственности на переоборудованное помещение и/или право на участие в программе реновации; — покупка и/или иные документы, подтверждающие сделку на рынке квартир; — заявления, уведомления, протоколы и т.д., связанные с процессом реализации проекта реновации — на новое место жительства документы, подтверждающие гарантии и условия перехода; — иные документы, связанные с переоборудованием и приобретением квартиры в нижнем доме реновации.
Для решения данной проблемы можно применить следующие статьи Закона РФ. — Гражданский кодекс РФ (статьи 551 и 554); — Закон РФ «О восстановлении граждан в связи с чрезвычайными ситуациями и жилищном фонде» РФ «О реновации жилищного фонда в городах Российской Федерации»; — иные законы и нормативные акты, регулирующие реновацию и недвижимость в Российской Федерации.
Задайте свой вопрос прямо сейчас. Вас увидят сотни экспертов по всей России. Получите первый ответ уже через 15 минут! Юридическая помощь оказывается и оплачивается бесплатно.
Услуги юристов
Покупка квартиры под реновацию в Москве: риски и советы инвесторам
Одно из перспективных вложений на рынке недвижимости Москвы сегодня — рынок жилья в домах, попавших под программу реновации, которая длится уже шесть лет. Эксперты «Метриум» рассказывают, что продается в Москве, какие выгоды можно извлечь из площади и стоимости квартир и как не упустить потенциальные риски таких сделок.
Программа реновации в Москве началась в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 000 домов общей площадью свыше 16 миллионов квадратных метров и реализуется в несколько этапов. Первый начался в 2020 году и завершится в 2024-м, второй этап продлится с 2025 по 2028 год, третий — с 2029 по 2032 год. В общей сложности будет произведено около 880 000 переустановок.
В настоящее время на московском вторичном рынке реновации выставлено на продажу около 15 000 квартир. В то же время домов с перспективой скорого переезда становится все меньше. В первой волне переселения планируется продать только 4 % участков с объектами для переезда. На дома, переезжающие в период с 2025 по 2028 год, приходится 30 % от общего объема предложения пятиэтажных домов, но наибольшая доля (66 % лотов) остается за домами третьей волны переезда.
Чем ближе переезд, тем дороже хрущевские квартиры: средняя стоимость домов, переселяемых до 2024 года, на 12 % выше, чем у домов третьей волны. Средняя стоимость «квадратного метра» реновации составляет 272 тысячи рублей.
В чем преимущества для покупателей жилья старшего возраста?
Квартиры в новых домах в среднем на 32 % больше хрущевок, в основном за счет увеличения нежилых площадей, особенно кухонь. При этом владелец квартиры-победителя выигрывает больше, чем от увеличения площади — он получает дополнительно 17,3 кв. м, в то время как владелец однокомнатной квартиры — всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить более просторное жилье. Среди других преимуществ — полностью готовая отделка, гидравлическая разводка, кухня. Двор удачно сформирован, здесь есть качественная детская площадка и тренажеры.
Стоимость «квадратного метра» в новом доме в среднем на 19 % выше, чем в отремонтированной хрущевке. При этом в зависимости от местоположения разница очень существенна и составляет 2-36 %.
Вкладывать деньги в старый фонд с перспективой переезда в новое жилье однозначно выгодно как для себя, так и для конечных покупателей, которые выбирают квартиры для своих инвесторов. Любители сноса используют эту возможность для приобретения квартир в новостройках за меньшие деньги, привлекая обе группы покупателей.
Проще ли купить в уже построенном доме квартиру под реновацию?
Только часть квартир в построенных домах передается бывшим жителям хрущевок. Остальные продаются городом на аукционах. Поэтому может возникнуть соблазн присоединиться к старому дому и сразу вложиться в такую новостройку. Однако здесь есть свои нюансы.
Во-первых, аукционные квартиры составляют всего 5-7 % от общего объема жилья на основном рынке. Во-вторых, несмотря на то, что уровень цен на них ниже среднего по столице, следует учитывать, что в ходе аукционов затраты могут вырасти на 30-35 %, и в этом случае прибыль может быть нивелирована.
Каковы недостатки и риски инвестирования в хрущевки?
Рынок квартир в пятиэтажных домах скрывает несколько ловушек. Во-первых, инвестирование в хрущевские квартиры остается сложной инвестицией, так как по-прежнему трудно предсказать будущие планировки, адреса, виды из окон, этажность и т. д. Вы получите не самую полную информацию о будущем доме, в который собираетесь въехать. Вам могут предложить варианты, которые не устроят вас по разным параметрам, или предложить финансовую компенсацию, далекую от среднерыночной. Ремонт — это всегда лотерея. Если при покупке жилья вы учитываете многие факторы, то переустройство — это не вариант, а «дайте нам то, что мы хотим».
Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро, даже если установлены определенные условия. Они все еще находятся на стадии переговоров и обсуждений. Например, если программу решат приостановить или заморозить из-за нехватки средств, вы надолго останетесь без нового жилья (это может произойти уже в третьей волне переселения, на втором объекте).
В-третьих, новый дом может оказаться в неудачном месте, а это особенно актуально в новой Москве и Зеленограде. Здесь существует императив, согласно которому переустройство возможно во всем районе, а не в микрорайоне. В результате вы рискуете оказаться вдали от развитой инфраструктуры. Да и жить в такой квартире неудобно, что затруднит ее продажу.
В-четвертых, если у вас нет другого жилья, то перед переустановкой нужно иметь возможность сделать это в своем старом доме.
В-пятых, если вы планируете получить ипотечный кредит, имейте в виду, что банки неохотно выдают кредиты на дома с большим износом. Также могут возникнуть проблемы с использованием маткапитала. Его нельзя использовать для покупки квартир с задолженностью или в аварийных домах. Кроме того, многие объекты, попавшие под реновацию, имеют такой режим.
А что же с домами, построенными по реновации?
Не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самые распространенные проблемы — бракованные окна и межкомнатные двери, некачественная проводка (щели, искривления, неплотное прилегание, неправильная укладка отделки) и неполная сварка труб в ванной. Многие также жалуются на плохую изоляцию из разряда «если чихаешь на первом этаже, надейся на лучшее здоровье с пятого». Поэтому, планируя переезд в такой дом, возможно, стоит задуматься о том, что многие вещи вам следует привести в соответствие с собственными мерками.
Несмотря на различные оттенки, покупка квартиры в хрущевке с ремонтом в целом является выгодным вариантом вложения средств. Вы не только сможете со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и выиграете от разницы в стоимости, если решите продать квартиру. Ваш новый дом», — говорит Надежда Коркка, генеральный директор компании „Метриум“.Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», говорит: «Процесс выбора квартиры на рынке дистрибуции — очень важная часть процесса покупки квартиры.— В то же время к процессу выбора квартиры на вторичном рынке следует подходить с максимальной осторожностью. Здесь не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии могут претендовать на недвижимость, незаконных санаций и довесков. В противном случае теряется весь смысл цепочки «новая цепочка — новая покупка». Частая смена владельцев и неправильная приватизация часто повышают риски в советских домах с богатой историей. Наймите эксперта, чтобы он тщательно проверил документацию на купленное вами жилье. Есть и еще один, но малоизвестный, «мухобойка». Покупая комнату в коммунальной квартире, можно сэкономить большую сумму денег, но во время ремонта вместо нее можно получить полноценную квартиру из комнат.
Реновация: плюсы и минусы инвестирования
Квартиры в хрущевских домах, идущих под снос, заинтересовали инвесторов с момента начала программы реновации в 2017 году. Однако у таких вложений, конечно, есть свои недостатки и опасности. Консультационно-аналитический отдел компании «Азбука Жилья» проанализировал преимущества и недостатки инвестирования в квартиры в домах под снос на вторичном рынке жилья Москвы.
В настоящее время общее предложение квартир в сносимых домах в Москве составляет 1 242 квартиры. Стоимость квадратного метра варьируется от 98,8 000 рублей до 648,6 000 рублей. Минимальный бюджет для покупки квартиры в разрушенном доме находится на уровне 6,1 млн рублей за 26 кв. м. В районе Фили-Давыдково максимум составляет 44,99 млн рублей за квартиру площадью 105 кв. м. В Южнопортовом районе.
Некоторые покупатели квартир в хрущевках под снос ищут квартиры для собственного жилья, чтобы улучшить свои будущие жилищные условия при переезде в новый дом. Однако основными покупателями таких квартир являются инвесторы.
Эта стратегия становится все более популярной, поскольку позволяет удешевить квартиру в хрущевке, приобрести более просторное жилье при переезде и продать его по более высокой цене. Это стало возможным благодаря увеличению стандартного размера жилой площади — однокомнатная квартира в хрущевке имеет среднюю площадь 30-32 кв. м, а однокомнатная квартира в современном массовом комплексе — 36. -40 кв. м. Поэтому идеальный вариант вложения средств — купить квартиру в снесенном доме, затем сдавать ее в аренду и получить новую квартиру большей площади при переезде и продать ее с прибылью на вложенные средства.
Однако у такого варианта приобретения жилой недвижимости есть и недостатки. Прежде всего, стоит отметить, что цены на дома в хрущевках выросли с момента начала программы реновации. Это отражается на снижении доходности инвестиций, так как средства, потраченные на покупку квартир, и потенциальный доход от их продажи уменьшаются до стоимости нового жилья после перепланировки.
Еще один недостаток — неопределенность. Она охватывает два ключевых фактора для каждого объекта недвижимости: местоположение и время реализации. В большинстве случаев покупатели не знают данных о точном местоположении будущего дома, в который предстоит переехать. Это может быть более центральный район или метро, чем хрущевка. К такому же расположению может привести и неопределенность с расположением самой квартиры в новостройке. В большинстве рыночных зданий есть большие и маленькие квартиры с большой ликвидностью.
Второй важный фактор — отсутствие четкого понимания графика сноса новостройки и заселения третьих стран. Если подрядчик сразу объявляет условия строительства и ключевую дату сдачи, то здесь, в масштабах программы, условия не заканчиваются. Даже если разъяснения будут выданы в конце 2020 года, если будет издан приказ о примерных условиях переустановки, потенциальная дата будет варьироваться в течение трех лет — это серьезная неопределенность для инвестиций. Конечно, лучше выбрать эти дома и купить квартиру. В этом доме дата переустановки запланирована на ближайшие два-три года.
Другим ключевым фактором, вызывающим неоднозначную реакцию, является качество новостройки, в частности, отделка квартиры. Инвесторы рассчитывают получить квартиру с чистовой отделкой при заселении, что повышает потенциальную стоимость продажи. Однако если качество отделки окажется неудовлетворительным, покупателю придется вложить еще 1 млн рублей. Это снижает эффективность инвестиций.
В заключение стоит отметить, что инвестиции в недвижимость по определению традиционно являются менее рискованными. Конечно, они характеризуются низкой доходностью в среднем, но это стабильные активы с низким уровнем риска. Поэтому не стоит делать их более рискованными. В противном случае теряется всякий смысл — вы можете инвестировать в другие финансовые инструменты с более высокой предсказуемой доходностью. При инвестировании в квартиры в домах под снос главное — минимизировать риск, каким бы привлекательным ни было предложение.
Как правильно инвестировать в реновацию и заработать на ней?
Как правильно инвестировать в реновацию и зарабатывать на ней?
Двадцать первый век стремительно ворвался в сферу жилищного строительства с новыми технологиями, предлагавшими горожанам более комфортные условия жизни. Программа переселения жильцов из ветхого жилья (в основном пятиэтажек, срок службы которых давно закончился) в новостройки была принята мэрией Москвы в 2017 году и предусматривала снос более 5 тыс. домов старого фонда общей площадью 16 млн кв. метров. В общей сложности новое жилье получит примерно 1 миллион человек.
И брокеры, и инвесторы в недвижимость отмечают преимущества ремонта, покупки квартиры в снесенном доме и приобретения новостройки. Квартиры обычно предлагаются с определенным количеством комнат, а новые дома в среднем на 20-30 % больше пятиэтажек. Влияние оказывает увеличение количества небольших кухонь в нежилых помещениях, особенно в старых домах. При этом наибольший прирост площади в 17,3 кв. м получают владельцы «трехкомнатных квартир», а владельцы однокомнатных — всего 8,5 кв. м. Возможность увеличить жилплощадь есть у многодетных семей и граждан, относящихся к льготной категории. Все остальные могут получить квартиру большей площади за дополнительную плату. Также есть возможность ипотеки. Есть и другие «мелочи», менее комфортные и менее дорогие. В жилье предусмотрена отделка и установка сантехники. Важно — переселение жильцов осуществляется в пределах области. Жители Зеленограда и новой Москвы — только в пределах области. Как правило, квартиры с ремонтом предоставляются на участках с уже изученным ростом. Там строится многофункциональная социальная инфраструктура — школы, поликлиники, торгово-развлекательные центры, детские и спортивные площадки, парковочные места и т. д. Цены на квартиры в сносимых домах в среднем на 20 % ниже, чем в новостройках, предлагаемых при реинсталляции. Иными словами, при благоприятных условиях инвесторы получают 20 % дохода. В то же время наибольшая разница в цене квадратного метра при расселении зданий — это
ловушка инвестиций в реновацию.
Основные принципы оценки финансовых активов
Квартира под реновацию в Москве – выгодная инвестиция или провальное вложение?
Теги: #Реновация #Инвестиции #Строительство
Программа реновации недвижимости в Москве – что это такое?
Программа реновации жилья в Москве стартовала в 2017 году и стала одним из самых обсуждаемых явлений как в столице, так и по всей стране. В рамках программы региональные власти переустраивают и разрушают старые жилые фонды и предлагают собственникам квартиры в современных домах. В результате спрос на «хрущевки» в Москве растет. Покупка комнаты в ремонтируемом доме позволяет владельцу в будущем получить более просторную и дорогую квартиру. Разбираемся, в чем преимущества таких инвестиций, какие районы столицы являются наиболее перспективными рынками жилья и как выбрать партии без подводных камней.
Строительство разрушенных домов предусматривает возведение новых высотных комплексов.
В чем риски покупки квартиры под реновацию?
Программа по сути является пульсирующей и включает в себя три этапа реализации с 2020 по 2032 год. Реновация направлена на обновление архитектурного облика столицы и повышение качества жизни горожан, а также рациональное использование для строительства современных поселков.
Вам придется остаться в своей старой квартире до переезда (если не найдется другого места). Ремонт не рекомендуется.
Почему квартира под реновацию в Москве – выгодное вложение?
Фактически участники программы реновации не могут самостоятельно найти место для переезда в новый дом. Им приходится выбирать квартиру из предложенных вариантов.
Возможность купить квартиру в ипотеку — ипотека не является препятствием для заселения третьей страны.
Какие районы Москвы перспективны для покупки жилья под реновацию?
Недвижимость, участвующая в программе реновации, — лучшая инвестиция для человека без острых жилищных проблем. У него есть в собственности другая квартира (или семья не готова жить в старом доме несколько лет).
Как купить квартиру под реновацию и не ошибиться?
Средняя стоимость квадратного метра старого дома в указанных микрорайонах составляет 255-290 000 рублей, что в целом является низким показателем для Москвы. В то же время 1 квадратный метр в новостройках в этих районах предлагается к покупке за 300-392 000 рублей.
Вы видели судьбу квартир в последние годы — это защитит вас от возможности отмены сделки и потери денег.
detector