В данном обзоре рассматриваются положения Закона о лизинге, которые зачастую неправильно понимаются арендаторами и собственниками и, как следствие, приводят к судебным спорам. Надеемся, что изложенное ниже поможет вам избежать неприятных ситуаций при сдаче в аренду нежилого имущества.
Смотрите также другие статьи по теме «Разница в аренде». Различия в аренде. Практика Торгпробраво > 2019 Практика Торгпробраво > Договор аренды с Государственным департаментом управления недвижимостью города Москвы. Ловушка > Погашение арендованных городом Москвой площадей в 2019 — 2020 годах Погашение арендованных площадей > 1. Момент заключения договора аренды. Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Переуступка самого объекта не является обязательным условием для признания договора аренды сопутствующим. Если договор заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной регистрации в Los Restresos. Однако отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Факт государственной регистрации влияет только на требования третьих лиц. Например, если договор аренды не зарегистрирован, это может повлечь недействительность последующего его заключения.
2. когда третьи лица лишены возможности пользоваться арендованным имуществом. В таких случаях как собственник, так и арендатор могут принять меры против этих лиц. Арендатор может сообщить собственнику, что имущество не может быть использовано им по вине третьего лица. Если собственник не принимает мер, арендатор может потребовать отказа от аренды на период, в течение которого арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом.
(3) Частичное использование объекта возможно. Однако, как правило, это возможно только по краткосрочным договорам аренды (не более одного года). Государственная регистрация таких договоров вызывает проблемы, поскольку описанный раздел установки не относится к ограничениям убытков. Тем не менее, даже при краткосрочных договорах аренды важно определить границы участка установки, подлежащего аренде, на плане первого этажа.
4. с согласия собственника возможно предоставление субсидий. Однако следует иметь в виду, что отсутствие согласия собственника не освобождает арендатора от арендной платы в соответствии с Конвенцией о субсидиях. Следует также отметить, что собственник не может отозвать свое согласие на аренду. Аренда прекращается только в случае расторжения основного договора аренды.
5. Непредъявление счетов арендодателя и другие формальные нарушения, не повлекшие за собой препятствий в использовании помещения, не освобождают арендатора от уплаты арендной платы. Если факт пользования помещением не оспаривается, обязанность по внесению арендной платы применяется независимо от применения арендодателем процедур, предусмотренных договором.
6. арендатор не обязан платить арендную плату, если переданное имущество не может быть использовано по назначению. Если после передачи имущества в аренду окажется невозможным использовать его по назначению, предусмотренному договором, арендатор вправе поставить вопрос об освобождении от арендной платы. Важно отметить, что именно арендатор должен доказать невозможность такого использования. Кроме того, суд будет учитывать, знал ли арендатор о недостатке во время прекращения договора (о чем ему известно).
7. текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения. В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан производить текущий ремонт арендованного помещения, а арендодатель — капитальный. Часто возникают разногласия по поводу того, какие работы можно отнести к текущему ремонту. Исходя из сложившейся практики, к текущему ремонту помещений относят ремонт стен, полов, дверей, радиаторов, гидравлического оборудования, коммуникаций и систем механического оборудования. Примерный перечень задач текущего ипотечного ремонта приведен в Приказе Комитета по строительству Российской области от 27 сентября 2003 г. N170. Способность отремонтированных объектов полностью заменить или заменить основную конструкцию, плюс срок их службы является самым большим в строительстве. Виды и перечень этих работ перечислены в статье 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 14.2. Профилактический ремонт зданий и сооружений производственного назначения».
8. кто несет ответственность за ущерб или убытки, причиненные арендованному имуществу? Как правило, ответственность несет арендатор. Однако арендатор может быть освобожден от ответственности за потерю имущества, находящегося в доверительном управлении, если будет доказано, что потеря/повреждение не была вызвана его/ее собственной халатностью и что арендатор должным образом заботился о сохранности арендованного имущества.
9. Договор аренды сохраняет силу в случае продажи или иного изменения права собственности на арендованное имущество. Переход права собственности на арендованное имущество автоматически влечет за собой смену сторон договора аренды, независимо от внесения изменений в договор и государственной регистрации, если таковая необходима. При переходе права собственности все лизинговые платежи должны быть переведены на нового владельца.
10. приоритет договора. Важно отметить, что большинство рекомендаций применяются, если стороны прямо не предусмотрели иное в договоре аренды. Поэтому крайне важно анализировать договоры аренды не только на стадии спора, но и на стадии заключения.
Для проведения правового анализа арендуемых нежилых помещений, составления договоров аренды, сопровождения споров и получения юридической консультации по данным вопросам, пожалуйста, обращайтесь к нам по телефону +7 (495) 275-80-00. Обращаем ваше внимание, что консультации проводятся непосредственно юристами и являются платными.
Автор рецензии: практика разрешения споров Торгпромправо
Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений
Автор: А. В. Мандрюков Журнал «Практические вопросы бухгалтерского учета и налогообложения» № 2/2016 Обязан ли арендатор платить штраф, если перепланировка утверждена после принудительного взыскания? Каковы последствия несвоевременного возврата арендованного имущества? Нужно ли согласие всех собственников на расторжение договора? В данной статье рассматриваются наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды.
Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?
Аренда помещения — это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и специфический риск, связанный с безопасностью арендуемого помещения. Арендодатель не обладает правом владения и пользования своим имуществом и может лишь осуществлять это право, а значит, и контролировать деятельность арендатора. Закон (статья 615 Гражданского кодекса РФ) возлагает на арендатора обязанность использовать арендованное имущество в соответствии с назначением имущества, в соответствии с условиями договора аренды, а если оно не определено, то в соответствии с условиями договора аренды. Если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения убытков (статья 615(3)). Однако вышеуказанные правовые нормы не регулируют вопрос перепланировки арендуемого помещения. По общему правилу, договоры аренды предусматривают, что арендатор может перепланировать арендуемое помещение после получения согласия арендодателя. При нарушении этого условия на арендатора налагаются определенные штрафы. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского федерального округа от 24 декабря 2014 года № Ф04- 12411/201 4-1479/2014). Кроме того, сам штраф может быть уменьшен по требованию арендатора на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Так, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного федерального округа от 15 октября 2015 г. Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитражный суд, принимая во внимание наличие следующих факторов
Последующее одобрение собственником перепланировки помещения не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за неисполнение обязательств по договору.
Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения
Таким образом, собственник вправе взыскать штраф за перепланировку арендуемого помещения без его согласия, даже если он ее одобрил.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу, окончание срока действия договора означает прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).
Как следствие, по истечении срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. В договоре может быть установлен срок возврата имущества, в противном случае оно должно быть возвращено арендодателю в разумный срок. Это относится, в частности, к пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 35 от 6 июня 2014 года «О последствиях расторжения договора».
Кроме того, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом обычно возникающих отягчающих обстоятельств или условий, предусмотренных договором. Однако наличие недостатков в арендованном имуществе не позволяет отказаться от его принятия, например, по решению Арбитражного суда Восточного федерального округа от 14. 01. 01 г. № 01-5603/2014 по делу № А29-9323 /2013 г. Судья постановил, что, отметил, что по истечении срока действия договора аренды арендатор неоднократно обращался за распиской, а собственник отказывался принимать помещение на основании акта приема-передачи. В то же время арендодатель не имеет права не принимать помещение, возвращенное арендатором после урегулирования арендных отношений. Наличие дефектов в помещении, возвращенном после урегулирования арендных отношений, не дает собственнику права не принимать их от объекта, поскольку в противном случае арендодатель получает возможность заставить арендатора пользоваться помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле. Аренда.
Арендодатель должен помнить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным с ним без возражений со стороны арендодателя. Те же условия на неопределенный срок.
Таким образом, в заявлении владельца указано, что срок аренды истекает и помещение должно быть возвращено.
Здесь следует отметить, что некоторые суды считают, что стороны обязаны вернуть арендованное помещение после истечения срока действия договора, если договор продлевается на неопределенный срок после истечения срока действия аренды, если это прямо не предусмотрено договором. Так, в решении Арбитражного суда Российской Федерации от 8 апреля 4 августа 2015 г. Ф04-17831/2015 по делу А27-11359/2014 арбитражный суд указал, что непродолжительное использование истцом нежилого объекта после прекращения договора и после внесения арендной платы не свидетельствует о возобновлении договора аренды. Неопределенный срок.
Если сообщается о договоре аренды, а арендатор не вернул арендованное имущество арендодателю, арендатор обязан уплатить цену за пользование имуществом, и отсутствие средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязательства по оплате. платного имущества (Постановление Арбитражного суда Восточного федерального округа от 26 января 2015 г. и Ф01-5821/2014). В данном случае не имеет значения, используется ли арендатором фактически арендованное имущество, не возвращенное в срок. Платежи взыскиваются за весь период просрочки до даты фактического возврата арендованного имущества (решение Арбитражного суда МО от 24 февраля 2015 г. по делу 2014-2014, А41-34844/14/14).
Кроме того, согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды имеет место, с арендатора подлежат взысканию убытки и неустойка за допущенную им просрочку до момента фактического исполнения всех своих обязательств.
Проблемы аренды коммерческой недвижимости
Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества
Подготовлено экспертами CPO Group
Анна осветила проблемы, с которыми сталкиваются компании при аренде коммерческой недвижимости в период пандемии. Она рассказала о существующей судебной практике в этот период.
Генеральный директор CPO Group упомянул о проблемах собственников, а также об основных трудностях арендаторов, которые подписывали договоры, зная о неблагоприятных условиях. Он дал советы, как можно улучшить ситуацию в секторе аренды.
Полный комментарий Анны Коняевой:
Как суды рассматривают споры собственников и арендаторов коммерческой недвижимости
Прошлогоднее самовнушение оказало значительное влияние на бизнес в целом и затронуло сектор аренды. Работники и арендодатели разошлись во мнениях относительно того, кто должен платить за обязательные операции. Ведь главная задача владельца — предоставить арендаторам право пользоваться вещами, а если арендаторы не могут пользоваться арендованными вещами, имеют ли они право платить? До пандемии суды были на стороне арендаторов, указывая в своих решениях, что арендаторы не обязаны платить за аренду, если они не могут пользоваться имуществом по причинам, за которые они не отвечают. Данная правовая позиция указана в п. 4 Изменений в судебную практику Верховного Суда Российской Федерации, п. 2 (2015), утвержденных Департаментом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 года; см. также п. 3 (2017), утвержденный Управлением Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года. Однако в период распространения КоВиД-19 были установлены определенные правила, регулирующие арендную плату, в том числе не регулирующие полные изъятия (Федеральный закон № 98-ФЗ от 01. 04. 2020). Закон № 98-ФЗ регулирует и другие послабления, такие как право на отсрочку платежа, выплату штрафов, компенсаций и других санкций. В результате многие арендаторы перестали вносить арендную плату за арендуемые помещения.
Многие положения, приложения к договорам аренды, например, Правила парковки, поведения в общественных местах, Швейный кодекс, включают условие о том, что нарушение любого положения макета означает штраф — комплексный расчет фиксированной арендной платы, состоящий из ряда санкций. Например, Правила парковки, поведения в общественном пространстве, Швейный кодекс, которые включают условие, что нарушение любого положения положения означает штраф — комплексный расчет нефиксированной арендной платы, который состоит из дополнительных затрат на открытые расходы. помещение, ремонт и т.д. — условие о том, что арендная плата привязана к курсу валют. В этом случае, если курс валюты колеблется, то это значительное увеличение арендной платы- — условие, что ремонт производится за счет арендатора и нет вознаграждения по истечении срока действия договора- — возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке в любое время. Некоторые арендаторы сталкиваются с полным обманом. После дорогостоящего ремонта, если в течение месяца их буквально вытесняют с дороги, не возвращаются гарантийные обязательства и т. д. Владельцы также сталкиваются с трудностями: — постоянное (часто необоснованное) повышение стоимости подвалов — движение арендаторов, гарантийные выплаты не покрывают убытки — в кризис помещения инертны и арендаторов найти сложно — отсутствие во многих грамотной энергетической политики. Таким образом, аренда недвижимости связана с особыми трудностями и рисками для арендодателей и арендаторов. Для решения возникающих проблем собственникам необходимо заручиться государственной поддержкой
ВС вновь защитил права арендатора недвижимости при уклонении арендодателя от расторжения договора
В Москве и многих других городах большинство предприятий торговли и сферы услуг в конце марта были закрыты на замок. Это лишило дохода не только магазины и сервисы, но и их владельцев. Несмотря на возможность предоставления арендаторам скидок и отсрочки платежей, возникло множество споров, часть из которых пришлось решать. Коммерсантъ проанализировал практику этих разногласий. Количество судебных споров по аренде существенно не увеличилось. Данные архивов арбитражного периода показывают, что с 1 октября 2020 года по 1 марта 2021 года было вынесено 49 037 судебных актов. С 1 октября 2019 года по 1 марта 2020 года судами было вынесено 47, 807 судебных актов по спорам, связанным с арендой. В апреле в стране были введены специальные правила аренды. Для арендаторов, занятых в отраслях, пострадавших от пандемии, в 2021 — 2023 годах арендные платежи были приостановлены. По словам экспертов в области права, арендаторы и арендодатели стремились к мирным переговорам. Суды часто оказывались в пользу арендаторов. Их платежи снижаются в среднем на 50 %. В наиболее сложном положении во время пандемии оказались представители общественного питания и розничной торговли. Многие из них не смогли договориться о новых условиях аренды и отказались от своих помещений. Большинство арендных споров, рассматриваемых судами, связано с определением и взысканием арендной платы за исключенный период. Суды решают эти вопросы по-разному, и единого подхода к различиям в снижении арендной платы не существует. Станислав Д.А., Перо и бумага.
Как установил суд, собственник не провел работу по оформлению договора аренды и возврату помещения от арендатора после эвакуации помещения.
По мнению одного из юристов, это определение служит наглядным примером того, как разрешить ситуацию, когда по каким-либо причинам собственник не спешит оформлять возврат объекта. Другой заявил, что вывод Верховного суда был обоснован, поскольку Апелляционный и Уголовный суды допустили сразу две серьезные процессуальные ошибки.
Верховный суд огласил решение №. Дело № 307-ES23-9843 A56-10933/2022. Когда собственник избежал признания договора аренды недействительным, он вновь защитил права работников усадьбы.
2013 дек. Комитет по управлению имуществом Санкт-Петербурга в лице Государственного казначейства Санкт-Петербурга передал нежилое помещение в аренду ОАО «Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района» сроком на 11 месяцев. Арендатор продолжал пользоваться помещением без возражений со стороны Комиссии, и договор аренды был продлен на неопределенный срок.
Впоследствии суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и взыскал 264 000 руб. с 409 000 руб. просроченной арендной платы и пени. При этом апелляционный суд отметил, что 11 марта 2019 года направленные истцом требования о погашении задолженности, добровольном расторжении договора и эвакуации занимаемого имущества, а также о возврате арендованного имущества являлись законными, и тем самым констатировал наличие у ответчика просроченной арендной платы. Суд подтвердил выводы апелляционного суда. Не согласившись с этим решением, ОАО «Финансово-эксплуатационное управление Адмиралтейского района» обратилось в Верховный суд с апелляционной жалобой.
Верховный суд защитил арендатора, не подписавшего возврат имущества собственнику после истечения срока аренды
Как пояснил суд, разумеется, простое отсутствие акта возврата арендной платы за объект не свидетельствует о факте продолжения использования этого имущества арендатором и возобновления договора аренды на неопределенный срок.
Рассмотрев жалобу, ВАС РФ напомнил, что если договор аренды заканчивается на неопределенный срок (в том числе когда имущество продолжает использоваться после окончания первоначально установленного срока), то оно подлежит оплате как имущество. Имущество остается имуществом. При этом обязанность сторон составить акт о возврате арендованного имущества, предусмотренная статьей 655 ГК РФ, не свидетельствует о том, что арендатор, который не может подтвердить фактическое освобождение арендуемого помещения, не может его арендовать. Доказательства.
В настоящем деле Верховный апелляционный суд и окружной суд не приняли во внимание обстоятельства расторжения договора аренды с нашим уведомлением от 15 июня 2017 года, но не установили факт уведомления. Суд первой инстанции установил факт уведомления. Апелляционный суд и суд по уголовным делам также проигнорировали тот факт, что в ответ на обращение ответчика Комиссия не предприняла никаких действий по оформлению возврата помещения из аренды. Те, кто согласился расторгнуть договор и санкционировал решение по мировому соглашению, считали, что договор был урегулирован.
В подтверждение события эвакуации помещения ответчик представил акт управления нежилым помещением, составленный сотрудником органа управления многоквартирным домом по вышеуказанному адресу. Согласно данному акту, с июля 2017 года из помещения ответчиком была эвакуирована оргтехника, мебель и персонал, а вход опечатан. Вопреки выводу суда, тот факт, что акт о состоянии нежилого помещения от 1 июля 2017 года не содержит подписи уполномоченного лица собственника, не может рассматриваться как случай лишения этого документа доказательственной силы. ценности, особенно в ситуации, когда собственник уклонялся от участия в регистрации возврата имущества, AP.
Он также описал отчеты Апелляционного суда и Регионального суда по делу A56-66662/2021. Агенты по недвижимости в то время. В этом деле Верховный суд указал, что суд исследовал период, в течение которого недвижимость арендовалась компанией, так как в этом случае было правомерно определить, кто обязан оплачивать коммунальные услуги. Оценив уведомление компании от 15 июня 2017 года и акт осмотра управляющей компанией нежилых помещений от 1 июля 2017 года, суд пришел к выводу, что арендованное имущество было возвращено с 1 июля 2017 года. В связи с этим управляющая компания отказалась взыскивать с компании задолженность за коммунальные услуги, оказанные после указанной даты.